JavaScript must be enabled in order for you to see "WP Copy Data Protect" effect. However, it seems JavaScript is either disabled or not supported by your browser. To see full result of "WP Copy Data Protector", enable JavaScript by changing your browser options, then try again.
<meta name="keywords"  content="副业,兼职,网赚,创业,副业刚需,睡后收入,管道收入,财神见习社,兼职干货,副业分享" /> <meta name="description"  content="分享副业兼职干货,小白落地易执行"/>

财神见习社兼职副业赚钱的365个项目(110):水混鱼肥的法拍房

 

财神之前和大家讲过很多关于副业赚钱的项目,今天和大家分享一下以投资为主的法拍房。在新房和二手房之外,有一些小众的房源,其中就包括法拍房。因为法拍房的性质所限,所以往往会以市场价的七八折就能成交。所以这里面的水很深,很混,但相应的利益也还是很大的。

 

一、项目底层逻辑:

1、需求:

  • 法拍房的由来:当一个人破产时,就会出现资不抵债,债主们就会申请法院将这个人名下的房产、股权、汽车等资产进行强制执行,冻结查封。当被执行人拒不执行债务的时候,房产就会进入拍卖的流程,法院就会设定一个起拍价,接着就会进行公开拍卖。

 

2、解决方案:

  • 很多人在比较了解法拍房的情况下,会在房子拍卖前就提前和房主沟通好,提前以一定的价格买下。或者等到房产被法院拍卖的时候买入(今天主要以法院拍卖时的情况来讲解)。

 

3、收益构成:

  • 法拍房之所以具有很大的吸引力,是因为中间的价差很大。比如一套房子1000万,70%的价格买入的话,相当于能剩下300万。利益诱惑还是相当大的。

 

二、具体执行

1、操作流程:

  • 寻找房源:最近几年法拍房在京东和阿里上的拍卖房源还是比较多的。确定购买的区域,价格区间。然后每天有事没事地去翻找即可。(有时候也可以找一些法拍房的中介,他们会整理好表格,然后从表格中寻找也行。不过这种表格会有一定的滞后性,要想招到优质的法拍房还是得自己老老实实去找才靠谱些)
  • 了解情况:当你看到感觉合适的房产时,就需要对这个房产进行一个大概的了解。主要了解房屋的性质、房屋的用途,以及土地用途。这3个都很关键,房屋的性质主要是看是不是商品房,其他的小产权房、军产房之类的不要碰。房屋用途主要是看是不是住宅房,其他的公寓、宿舍之类的,容易暴雷,不要碰。土地用途,主要看是不是住宅或者商住两用就行。在京东拍卖的话,还会有查档表,可以通过这个查档表看出历史的交易记录,还可以算出有多少税费(各个地方的税费承担方式是不同的,深圳是买房承担所有税费,其他地方政策会有一些不同)。税费这个很重要,有时候你房子买了五六百万,税费要100多万的话,就很坑爹了。如果有条件,最好去实地看一下,然后看一下同小区的同户型房子,以及周边小区的房子,这样会更加踏实一些。另外,还得了解清楚,是否可以贷款,这个很重要。
  • 交保证金:一般保证金是起拍价的10%或者20%,如果拍到了房子可以抵做房款,如果没有拍到就会在结束的时候退还。由于保证金的数额都不低,所以很多人都是在竞拍前一两天或者当天才叫保证金的。
  • 竞拍出价:竞拍出价是非常考验心理素质的,一般是设定一个最高的心里上限,如果突破了这个上限就不往下拍。但是由于现场的情况会比较复杂,几轮出价下来,很容易打乱计划,心理素质不好的人,容易出现各种问题。(前几年有一个新闻,一个小伙原本想要出价1.7千万的价格,谁知道小数点标错了,最终以1.7亿拍下了这个房子。所以在竞拍的时候,心理素质很重要,别偷鸡不成蚀把米)如果担心竞拍的时候因为房产太热门而导致出现问题,可以去找一些比较冷门的房产,有时候也能捡到不少便宜。
  • 贷款:当房子拍下来后,可以委托法拍房服务公司,让他们来搞定贷款的事宜。法院一般是收到全款后,才会出具拍卖成交的确认书、执行裁定书之类的文件,所以需要引入担保公司进行担保才能贷款(一般担保费是贷款额度的1%)。当银行审核完资质后,就会安排放款。买房拿着法院的裁定书就可以办理过户、缴税等。拿到不动产证后,再抵押回给银行,抵押就完成,贷款流程也就结束了。
  • 清房:清房是比较容易出现问题的一环,好些人会出现买了法拍房而住不进去的问题。所以拍房的时候,了解清楚法拍房现在的实际状态(是否是空置状态)很关键,如果房间是空置状态,买了房子后,直接带上法拍房服务公司的人,喊上物业,叫个开锁匠,上去换锁就搞定了。全程用摄像机拍下来,把原房主的东西清理到一个房间就行了。

 

2、注意事项:

  • 法拍房贷款问题:一般法拍房都是可以贷款的,不过最多只能贷款七成。所以在购买法拍房前,一定得提前了解清楚是否可以贷款(有些法拍房由于前房主的债务问题,可能导致无法贷款)。
  • 法拍房与限购:有些地方的法拍房是不限购的,有些地方的法拍房是限购的。这个得看地区,由于一些法拍房是不限购的,所以有时候最终的成交价格可能会比市场价格还高。
  • 法拍房的一拍和二拍:一拍是指第一次拍卖,如果第一次拍卖没有人报名就会流拍,一个月后法院会再次拿出来进行二拍。二拍的价格一般是一拍价格的八成。如果二拍也还流拍的话,建议就得谨慎了,因为这种房子很可能存在很大的问题。
  • 关于悔拍:做法拍房,悔拍是非常容易遇见的一个问题。因为法拍房的问题很多,水很深,有些人没有了解清楚就拍卖了,最后很容易就会悔拍。悔拍的后果其实蛮严重的,就是几十万的保证金会别没收。所以,一定得了解清楚情况再去拍卖。
  • 法拍房的税费:由产权人的性质、年限、原登记价等可以算出税费。由于税费的计算公式很复杂,这里面会有一个大坑。如果没有了解清楚,可能会出现三五百万买的房子,可能要交一两百万的税,那就很坑了。
  • 法拍房看房:法拍房是没法看室内的。所以只能看同小区同户型的房子来参考。这时候可以以租房之类的名义,去实地看下房子。
  • 租约问题:有些房子,是被前房主拿出来出租的,如果你拍下了房子,租约是否继续有效是一个很大的问题。这时候就得提前和法院了解清楚,如果租约有效,那就比较难清房了(有时候一二十年的租约,很难清房)
  • 水电费问题:只要是法拍房,自然难免会有欠缴的水电费。至于多还是少,就得找物业沟通协商了。一般情况下都不会欠很多,但也难免会遇到一些奇葩,欠个几万的水电费。所以这个也得提前问清楚。
  • 辅拍公司:在京东和阿里上的拍卖房源,会有很多辅拍公司,这些公司一般会收拍卖价格的1-2%,这些辅拍公司能帮人避免不少坑。不过也得找靠谱的公司才行,如果辅拍公司不靠谱,容易吃大亏。
  • 房源的冷热程度:如果房源比较热门,很可能会出现说竞拍价格过高,超出自己心里价位。如何找冷门的优质房源,这个还是比较吃经验的。可以根据对这个房源的围观人数、收藏人数等方面,佐证这个房源的冷热程度。
  • 法院保证清场交付:上面也提到过,关于法拍房清场的问题,之前法院是不保证清场的,在2019年底出台了承诺解决清场问题的文件,也就是现在的法拍房,有一部分方圆是法院来出面解决清场问题。但这种方圆的溢价会更加高,也更加热门。就看自己怎么评估了。

 

三、项目评估:

1、适合人群:

  • 这个项目比较适合对法拍房感兴趣,并且了解得比较清楚,而且有一定资金的小伙伴操作。

 

2、成本

  • 这个项目的成本还是比较高的,一套房子少说都是几百万,高的上千万。

 

3、风险与控制:

  • 法拍房的坑非常多,但如果你能了解清楚法拍房,提前避开这些坑,法拍房还是蛮香的。

 

4、收益

  • 法拍房不管是自主还是投资,都是蛮OK的。至于收益能有多少,得看法拍房的价格,不过价格越高的房子,差价就越大。

 

四、总结:

  • 法拍房的优势就是价格差,买入的价格会是市场价格的七八折,1000万的房子,可能就能剩下两三百万,还是蛮香的。不过由于里面的坑很大,收益与风险往往都是成正比的,所以需要做好充分的准备才能去玩,否则分分钟容易栽坑里。如果是想买刚需房的小白,建议老老实实去买二手房或者新房,问题更少。如果是有一定资金,对法拍房了解得比较全面的小伙伴,可以考虑入场。

以上项目分享仅供参考思路,项目在变,思路不变

本文首发于财神见习社官方网站和公众号

找兼职副业项目,就来财神见习社!

—————————–

 

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。